一大波很實(shí)用的物業(yè)服務(wù)權(quán)責(zé)劃分常識問答

　　一大波很實(shí)用的物業(yè)服務(wù)權(quán)責(zé)劃分常識問答

　　我們常?？梢钥吹竭@樣的現(xiàn)象：一些業(yè)主因?yàn)閷π^(qū)的物業(yè)服務(wù)不滿意而拒絕交納物業(yè)費(fèi)，他們拒交費(fèi)用的理由也是多種多樣的，有的因?yàn)樾^(qū)環(huán)境衛(wèi)生差、有的因?yàn)楣苍O(shè)施受損沒人維修、有的因?yàn)榧依锸Ц`、還有的則是因?yàn)榉课萋┧鹊?，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)未能解決這些問題所以拒交物業(yè)費(fèi)。這部分業(yè)主大多認(rèn)為：“我不管是誰的責(zé)任，我交了物業(yè)費(fèi)，有事就應(yīng)該找物業(yè)服務(wù)企業(yè)，他們解決不了就不交物業(yè)費(fèi)。”這種想法無視法律和契約，隨意放大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任和權(quán)利，帶有強(qiáng)烈的個(gè)人情緒，是不理性不科學(xué)的。那么，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的糾紛與矛盾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)究竟是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任?首先應(yīng)弄明白糾紛矛盾的發(fā)生與物業(yè)服務(wù)之間的關(guān)系，其次還應(yīng)明晰物業(yè)服務(wù)的職責(zé)、義務(wù)界限等內(nèi)容，本文特整理了一些常識問答以供參考。

　　問：業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收支嗎?

　　答：沒有。只有業(yè)主委員會(huì)可以請有關(guān)審計(jì)部門進(jìn)行審計(jì)。因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)資質(zhì)，即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也無法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明。

　　問：物業(yè)企業(yè)能夠?qū)I(yè)主進(jìn)行各類罰款嗎?

　　答：不能。對于業(yè)主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業(yè)企業(yè)都不能罰款。罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執(zhí)法單位才能對公民進(jìn)行罰款，其他個(gè)人、企業(yè)一律不得對他人進(jìn)行罰款處罰。

　　問：業(yè)主家中被盜，物業(yè)企業(yè)是否一定要賠償?

　　答：要分情況討論。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。”但是，保安服務(wù)內(nèi)容不包含對住戶室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)企業(yè)收取的保安費(fèi)僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內(nèi)特定的人、財(cái)、物予以管理。只要保安服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求，物業(yè)企業(yè)就沒有法律責(zé)任。

　　問：住在底層的業(yè)主需要交電梯費(fèi)嗎?

　　答：高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下，應(yīng)該與其他樓層住戶一樣，承擔(dān)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。

　　一棟住宅按所有權(quán)可劃分為兩部分，即專有部分和共有部分。專有部分是指各產(chǎn)權(quán)人獨(dú)立使用的單元空間，共有部分是指不屬于單個(gè)產(chǎn)權(quán)人所有而供全體產(chǎn)權(quán)人使用的空間、部位、設(shè)施和設(shè)備。高層住宅的電梯系統(tǒng)屬共有部分中的共用設(shè)備，共有部分的特性是：產(chǎn)權(quán)上屬全體產(chǎn)權(quán)人所有，功能上供全體產(chǎn)權(quán)人使用，實(shí)物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權(quán)人。按照我國現(xiàn)行物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定，住宅專有部分由產(chǎn)權(quán)人自行負(fù)責(zé)維護(hù)管理，住宅共有部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)維護(hù)管理，其費(fèi)用由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)?。自然，電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用也應(yīng)由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?/p>

　　問：物業(yè)應(yīng)該幫忙代收快遞嗎?

　　答：一般情況下，如果業(yè)主沒有和物業(yè)企業(yè)簽訂代收代管協(xié)議或交納保管費(fèi)用，物管人員或保安并無義務(wù)代簽收業(yè)主包裹;若在業(yè)主授權(quán)或征得業(yè)主同意下代簽收了包裹，那么物業(yè)人員或保安就必須承擔(dān)代為保管的職責(zé)和義務(wù)，假如這一過程中不慎造成包裹丟失或損壞，那么代簽人就需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　問：小區(qū)的車位所有權(quán)到底屬于誰?

　　答：《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

　　“《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

　　問：車輛停放時(shí)，車主享有什么樣的權(quán)利?假如車輛丟失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任?

　　答：車主享有車輛停放及對物業(yè)人員服務(wù)態(tài)度的投訴權(quán)利等。至于車輛丟失的賠償問題,要看具體原因,如果物業(yè)人員履行了正常的安全防范義務(wù)，不存在失職情形，業(yè)主不能要求物業(yè)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。如果物業(yè)企業(yè)有明顯的失職情形，并且這種失職與業(yè)主存在一定的因果關(guān)系，則物業(yè)企業(yè)有可能要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

　　問：業(yè)主家里跑水了，物業(yè)應(yīng)負(fù)什么責(zé)任?

　　答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)以提供物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)為宗旨。企業(yè)所應(yīng)履行的、承擔(dān)的責(zé)任、享有的權(quán)利均由《臨時(shí)管理規(guī)約》賦予并作明確規(guī)定。假如跑水是因物業(yè)企業(yè)違反法律及相關(guān)的契約規(guī)定造成的，物業(yè)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，反之，則不應(yīng)承擔(dān)事故責(zé)任。

　　問：業(yè)主委員會(huì)的成員必須是業(yè)主嗎?

　　答：是的。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔、具有一定組織協(xié)調(diào)能力、能夠主動(dòng)履行業(yè)主義務(wù)的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)委員本人、配偶及其直系親屬不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職或者與該物業(yè)服務(wù)企業(yè)有其他利害關(guān)系。

　　問：業(yè)主委員會(huì)可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同嗎?

　　答：業(yè)主委員會(huì)不可以擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，即經(jīng)過全體業(yè)主過半數(shù)同意方可。

　　問：何時(shí)可以收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?

　　答：房屋交付買受人之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān);房屋交付買受人之后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由買受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。

　　房屋達(dá)到交付條件，買受人延遲接受房屋交付的，前款規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)發(fā)生的起止日期自建設(shè)單位催告買受人接受交付的期限結(jié)束次日起計(jì)算。建設(shè)單位不得與買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。任何人不得以房屋空置、沒有住等理由拒交物業(yè)費(fèi)。

　　問：不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)有權(quán)停水停電嗎?

　　答：供水、供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公司;物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)，兩者處于不同的法律關(guān)系中。

　　停水停電的權(quán)利是供水、供電公司的一項(xiàng)重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)企業(yè)不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)服務(wù)合同中，約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的情況下，物業(yè)企業(yè)可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據(jù)合同相對性原則，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)企業(yè)的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。在這種情況下，如果物業(yè)企業(yè)擅自停水停電給供水、供電公司造成損失的，供水供電公司也可以向物業(yè)企業(yè)索賠。

　　問：房屋有質(zhì)量問題，業(yè)主能拒交物業(yè)費(fèi)嗎?

　　答：在物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系中，業(yè)主應(yīng)該向物業(yè)企業(yè)給付物業(yè)費(fèi)，業(yè)主是債務(wù)人，物業(yè)企業(yè)是債權(quán)人;而在房屋買賣關(guān)系中，業(yè)主是債權(quán)人，開發(fā)商是債務(wù)人。業(yè)主不能要求物業(yè)企業(yè)為開發(fā)商前期的建設(shè)質(zhì)量等問題負(fù)責(zé)，因此不能以物業(yè)費(fèi)來抵銷前述遺留問題產(chǎn)生的損失。應(yīng)該按照合同約定向物業(yè)企業(yè)給付物業(yè)費(fèi)。

　　至于前期出現(xiàn)的遺留問題，如果保修服務(wù)可以解決的，通過保修服務(wù)解決。保修服務(wù)解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)解決。開發(fā)商應(yīng)該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

　　問：交房后一直未裝修，是否應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)?

　　答：在物業(yè)企業(yè)書面通知業(yè)主交費(fèi)后，就算業(yè)主一直未裝修居住，也應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。

　　最高人民法院已經(jīng)頒布了司法解釋，《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”

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